Po spomladanskem prvem valu epidemije lani je na nepremičninskem trgu prevladal optimizem in trg si je v maju in juniju lanskega leta hitro opomogel. Vsekakor pa tudi v primeru globlje krize nepremičninskega trga hitrega padca cen ni pričakovati, saj praviloma traja nekaj let, da se ponudba prilagodi in se začno cene spuščati, in še nekaj let, da dosežejo dno.

 Padec skupnega števila kupoprodaj kmetijskih in gozdnih zemljišč zaradi epidemije je bil v prvi polovici minulega leta podoben kot za stanovanjske nepremičnine. Število evidentiranih transakcij s kmetijskimi zemljišči je bilo v primerjavi z drugim polletjem 2019 manjše za 25 odstotkov, z gozdnimi zemljišči pa 30 odstotkov, v primerjavi s prvim polletjem 2019 pa za 28 oziroma 32 odstotkov. Padci skupne površine prodanih zemljišč so bili še nekoliko večji, kar kaže, da so se po razglasitvi epidemije lani spomladi prodajala večinoma le manjša kmetijska in gozdna zemljišča.

Cene kmetijskih zemljišč na ravni države v zadnjih treh letih postopoma naraščajo. Povprečna cena zadnjih treh let je bila od 1,44 do 1,82 evra V prvi polovici minulega leta se je njihova rast celo pospešila. Povprečna cena kmetijskega zemljišča je bila tako za 12 odstotkov višja kot v drugem polletju 2019 in 18 odstotkov višja kot v sezonsko primerljivem prvem polletju 2019.

V zadnjih treh letih povprečna cena gozdnega zemljišča niha med 0,55 in 0,60 evra na kvadratni meter. Ne glede na statistično znižanje povprečne cene gozdnih zemljišč na ravni države v drugem polletju 2019 in njeno stagnacijo v prvem polletju 2020 na Geodetski upravi ocenjujejo, da se v zadnjih treh letih cene gozdnih zemljišč niso bistveno spremenile.

V minulem letu zaradi epidemije manj prodaj kmetijskih in gozdnih zemljišč.

ZEMLJIŠČA ZA GRADNJO

Število evidentiranih kupoprodaj zemljišč za gradnjo stavb oziroma zazidljivih stavbnih zemljišč je bilo v prvem polletju 2020 v primerjavi s prvim ali drugim polletjem 2019 manjše za nekaj manj kot 20 odstotkov. Padec števila transakcij zaradi epidemije je bil  nekoliko manjši kot za stanovanjske nepremičnine, s katerimi je sicer trg zazidljivih stavbnih zemljišč zaradi praviloma več kot 90-odstotnega deleža kupoprodaj zemljišč za gradnjo stanovanjskih stavb tesno povezan. Glede na to, da je bil relativni padec skupne površine prodanih zemljišč za gradnjo stavb v prvem polletju 2020 opazno manjši kot padec števila transakcij z njimi, je mogoče sklepati, da so se po razglasitvi epidemije pretežno prodajala večja zazidljiva zemljišča.

Statistično povprečne cene zazidljivih zemljišč že na ravni države precej nihajo, kar gre pripisati spremembam v povprečni strukturi prodanih zemljišč, in sicer predvsem glede na namen gradnje. Zemljišča za gradnjo stavb se po namenu delijo na zemljišča za gradnjo hiš, zemljišča za gradnjo večstanovanjskih stavb, zemljišča za gradnjo poslovnih stavb in zemljišča za gradnjo industrijskih objektov. Praviloma zemljišča za gradnjo hiš predstavljajo od 85 do 90 odstotkov vseh kupoprodaj zemljišč za gradnjo stavb v državi, zemljišča za gradnjo industrijskih objektov od 5 do 10 odstotkov, zemljišča za gradnjo poslovnih stavb manj kot 5 odstotkov in zemljišča za gradnjo večstanovanjskih stavb 1 do 2 odstotka. Relativno najdražja so zemljišča za gradnjo večstanovanjskih stavb. Sledijo zemljišča za gradnjo poslovnih zgradb, ki v grobem dosegajo od 50 do 60 odstotkov cene zemljišč za gradnjo večstanovanjskih stavb in cene zemljišč za gradnjo hiš, ki v grobem dosegajo od 30 do 40 odstotkov cene zemljišč za gradnjo večstanovanjskih stavb. Daleč najcenejša so zemljišča za gradnjo industrijskih objektov, ki dosegajo okoli dve tretjini cene zemljišč za gradnjo hiš.

ZAZIDLJIVA ZEMLJIŠČA BISTVENO DRAŽJA V LJUBLJANI IN NA OBALI

Zaradi velike cenovne raznolikosti zazidljivih zemljišč glede na namen in pravno-upravni status zemljišč in sprememb v strukturi prodanih zemljišč, povprečne polletne cene zazidljivih zemljišč po posameznih območjih precej nihajo. Na podlagi ocen trendov cen zazidljivih zemljišč ugotavljajo, da je ne glede na nihanja povprečnih cen od leta 2018 v največjih mestih in njihovi okolici ter na Obali prisoten razmeroma močan trend rasti cen, med tem ko cene zazidljivih zemljišč na manj urbanih območjih več ali manj stagnirajo. Rast cen v urbanih središčih je posledica velikega povpraševanja po zemljiščih za gradnjo, zaradi pomanjkanja ponudbe in visokih cen stanovanjskih novogradenj, in premajhne ponudbe ustreznih zazidljivih zemljišč. Po rasti in visokih cenah zemljišč daleč najbolj izstopa Ljubljana, kjer se redka primerna zazidljiva zemljišča v zadnjih dveh letih prodajo še po bistveno višjih cenah kot to kažejo statistični podatki. Poleg tega se povpraševanje zaradi pomanjkanja ustreznih zazidljivih zemljišč v zadnjih dveh letih vse bolj preusmerja v nakupe obstoječih bolj ali manj dotrajanih hiš, s čim večjim pripadajočim zemljiščem. V bistvu gre za nakupe zemljišč za gradnjo, saj na teh zemljiščih praviloma zrastejo nadomestne gradnje, običajno manjše večstanovanjske stavbe. Investitorji nato s prodajo stanovanjskih enot kompenzirajo razmeroma visoko ceno takega »zemljišča za gradnjo«. Po ocenah so bile v zadnjih treh letih cene zazidljivih zemljišč v Ljubljani v povprečju okoli trikrat višje kot v kkolici Ljubljane, okoli petkrat višje kot v okolici Maribora in okoli desetkrat višje kot na Štajerskem in Savinjskem območju.

Povprečne cene in površine prodanih kmetijskih zemljišč, 1. polletje 2018 – 1. polletje 2020

(Upoštevana so prodana kmetijska zemljišča, brez trajnih nasadov. Površine zemljišč so zaokrožene na 100 m2 . VIR:GURS)

Povprečne cene in površine prodanih gozdnih zemljišč, 1. polletje 2018 – 1. polletje 2020

(Površine zemljišč so zaokrožene na 100 m2. VIR: GURS)